发布日期：2024-09-05 12:45 点击次数：179
中国房地产指数系统自1994年建立以来，已经经历了将近30年发展，从最初的主要城市房价指数，到2010年发布百城新房价格指数，再到近年发布百城二手房及50城租赁价格指数，全面记录了中国房地产市场变化历程，见证了行业三十年起伏变迁。
根据最新的百城价格指数，2024年6月，百城二手房价格环比已连续26个月下跌，上半年累计99个城市下跌，百城新房价格累计下跌的城市有33个。从新房销售来看，1-5月全国新房销售规模同比下降超20%，其中现房销售表现好于期房，同比增长了23%；重点城市方面，根据中指数据，上半年重点100城新房销售面积同比降幅约40%，6月同比降幅收窄至约20%；重点城市二手房成交量占比提升至超6成，“以价换量”带动二手房销售表现持续好于新房，6月成交量同比转增。
从政策效果来看，上海、深圳、杭州政策优化后，市场情绪明显提升，二手房成交规模保持高位，6月上海二手商品房成交超2.6万套，创近一年新高，恢复到了2020-2021月均水平；北京6月26日跟进5.17新政，市场情绪回升，6月二手住宅网签接近1.5万套，而另有部分城市政策效果并不明显，市场整体调整幅度仍较大。
从需求结构来看，上半年一线城市新房高端改善产品成交普遍回升，上海2000万以上项目成交量同比增长接近六成；北京、上海二手房低总价小区成交表现相对较好，300万以下成交占比提升7个百分点左右，未来改善需求有望向新房市场轮动，广州、深圳高总价小区成交量同比增幅较大。二线代表城市中，杭州300-1000万新房成交表现相对较好，二手房低总价成交同比增长；成都1000万以上新房成交量同比增长近五成，二手房各总价段成交同比均下降，其中150万以下小区降幅相对较小。
从供给端来看，上半年新房供给量整体处于低位，重点50城批准上市面积同比下降约40%，6月供应量处于近几年同期最低水平，土地缩量一定程度导致供应年中翘尾行情不明显，供给偏弱或对销售形成拖累。截至5月末，重点城市可售面积仍处高位，出清周期延长至21.3个月，其中三四线代表城市出清周期超30个月，去化压力大。
土地市场方面，今年上半年土地市场整体低迷态势未改，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，其中二线、三四线出让金下降均超四成。住宅用地出让金前20城市占比升至近六成，城市集中度进一步提升；另外，上半年全国只有243个城市住宅用地出让金超1亿元。22城拿地企业中，央国企拿地金额占比继续上升至53%，地方国资占比22%。
对于今年全年以及下半年的市场走势，政策仍是很重要的影响因素。4.30政治局会议首提“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，政策转向去库存，聚焦解决当下困境。随后5.17“一揽子”房地产政策落地，着力“稳市场”“去库存”；6月7日国常会再次强调“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”，进一步明确政策方向。需求端，未来核心城市有望继续优化限购政策，并加大税费减免和购房补贴力度，当前北京、上海限购政策仍较为严格，北京降低社保年限、优化非住限购政策等均具备空间；供给端政策或将配合去库存，优化存量土地规划条件，控制增量规模，为“好房子”建设提供支持。
展望2024年，预计下半年在各项政策持续发力下，市场下行态势将趋缓，但居民观望情绪及房价预期仍将拖累市场修复节奏，市场整体或仍处于筑底阶段，预计全年新建商品房销售规模将降至10亿平米以下。新房价格自2021年以来整体波动调整3年，短期调整压力仍在，房价筑底仍需政策发力，其中一线城市短期房价仍有下行压力，但人口、资源集聚效应持续，随着限制性政策进一步优化调整，政策效果或将逐渐显现，房价有望逐渐筑底恢复。另外，下半年新开工或延续下行态势，全年降幅或仍接近20%；在低基数效应显现下，下半年开发投资同比降幅或有收窄，但投资表现整体或偏弱，预计全年同比降幅仍较大。
下一步市场发展中最需要关注的几个点：
一是，宏观经济形势能否向好，产业转型存在不确定性，居民收入预期未改善。
二是，中央和监管部门已出台多项举措，对市场的带动能“算出来”，但能不能“干出来”取决于各项政策能否落实到位，这跟地方政府的执行能力、企业的配合程度等密切相关。
三是，稳房价对经济发展和社会稳定、金融系统的稳定均至关重要，稳住房价是当务之急。过去新房销售规模恢复3个月左右，随后房价开始修复，预计销售规模企稳恢复或将是房价筑底修复的关键信号，促需求政策需持续发力。
四是，大规模建设配售型保障房或将对商品房市场形成冲击，需切实落实“以需定建”；大规模保租房入市也将影响长租房市场。
五是，当前房地产市场需要有新的进入者，推动市场逐渐回归正轨。
最后，建议企业当下把握政策机遇，积极去库存，加大营销促回款；中长期顺应时代发展，“轻重并举”探索新发展模式，同时打造“好房子”，迎合购房者置业需求。
另外，企业还是需要去更好的城市，根据发布的中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究，排名前20的城市上半年土地出让金贡献了将近60%，城镇人均住房建筑面积普遍不够，人口总量也在增加，这些才是真正有市场、有空间的城市。
未来中国的房地产市场仍有机会，这种机会更多是重要城市的聚集效应所迸发出来的。希望大家渡过现在的难关，并抓住未来的机会，衷心希望中指的数据和报告能够给大家提供重要参考。